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LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

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LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

Messaggio  Avv. Cristina Zorzi il Mer Ago 12, 2009 1:03 pm

1 - Premessa
In attuazione della Direttiva 2002/91/CE da parte del Parlamento Europeo e del Consiglio (pubbli-cata nella G.U.C.E. n. L1 del 4 gennaio 2003) il Governo ha emanato il Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n.192 (Pubblicato nella Gazz. Uff. 23 settembre 2005, n. 222, S.O. ed entrato in vigore il giorno 8 otto-bre 2005), che ha previsto per la prima volta l’obbligo di dotare gli edifici di nuo-va costruzione e quelli che siano stati oggetto di ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati;o di de-molizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile supe-riore a 1000 metri quadrati (art. 6, comma 1 e art. 3, comma 2, lettera a) D.Lgs. 192/2005), dell’«Attestato di certificazione energetica (A.C.E.)».
Il decreto, tuttavia, subordinava la sua effettiva operatività all’emanazione di ulteriori decreti presi-denziali attuativi e delle «Linee guida nazionali» che sono state emanate con Decreto Intermini-steriale 26 giugno 2009, Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, pubbli-cato nella G.U. n. 158 del 10 luglio 2009, in vigore dal 25 luglio 2009 .

2 - Obbligo di allegazione all'atto notarile?NO!
L'art. 35, comma 3, Dl. n. 112 del 2008, nel testo emendato convertito nella legge n. 133 del 2008, ha disposto l'abrogazione dei commi 3 e 4 dell'articolo 6 e dei commi 8 e 9 dell'articolo 15 D.Lgs. 192/2005, i quali stabilivano l'obbligo di allegazione dell'attestato di certificazione energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso degli immobili interessati, a pena di nullità. Quindi non esiste alcun obbligo di allegazione dell'A.C.E. all'atto notarile di trasferimento

3 - L'obbligo di dotazione dell'a.c.e.: distinzione
Al riguardo bisogna distinguere tra:
1) edifici che DEVONO essere dotati di A.C.E. SEMPRE
Alcuni edifici già debbono essere dotati della certificazione energetica a PRESCINDERE da un lo-ro trasferimento a titolo oneroso; si tratta in particolare
A) dei "NUOVI EDIFICI": ossia degli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denun-cia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l'8 ottobre 2005 (in caso di per-messo di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento)
B) degli EDIFICI RADICALMENTE RISTRUTTURATI: ossia degli edifici di superficie utile su-periore a 1000 mq. che siano stati oggetto di interventi di ristrutturazione radicale in forza di per-messo di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l'8 ottobre 2005; per "ristrutturazione radicale" ai fini della disciplina in tema di certificazione energica si intendono: a) la ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati; b) la demolizione e ricostruzione di edi-fici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati)
C) degli EDIFICI "AGEVOLATI": ossia degli edifici sui quali siano stati eseguiti, successivamente al 1 gennaio 2007, interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti.
D) degli EDIFICI "PUBBLICI": ossia degli edifici pubblici o detenuti da soggetti pubblici per i quali DOPO il 1 luglio 2007 siano stati rinnovati ovvero stipulati nuovi contratti relativi alla gestio-ne degli impianti termici o di climatizzazione
Tutti questi edifici pertanto già dovrebbero essere dotati della certificazione energetica nel momento in cui il proprietario procede al loro trasferimento a titolo oneroso.

2) EDIFICI che devono essere dotati di A.C.E. in caso di trasferimento a titolo oneroso: TUTTI salvo eccezioni

Debbono, invece, essere dotati della certificazione energetica IN OCCASIONE di un trasferimento a titolo oneroso (per cui detto trasferimento costituisce il presupposto stesso dell’obbligo di dota-zione) TUTTI gli EDIFICI PREESISTENTI: ossia tutti gli edifici (a prescindere dall'epoca di co-struzione) che comportino un “consumo energetico”.

4 - Esclusioni dall’obbligo di dotazione:
SONO ESCLUSI dall’obbligo di dotazione:
I) per espressa previsione di legge
a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3 ultimo comma lett. c) del dlgs 192/2005
b) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscal-dati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3 ultimo comma lett. b) del dlgs 192/2005. Si ritiene che l’esclusione sia limitata ai soli ambienti destinati all’attività produttiva industriale, artigianale o agricola che siano riscaldati per esigenze del processo produttivo o utiliz-zando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; l’esclusione invece non riguarderebbe quelle porzioni del maggior fabbricato produttivo eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, qualora siano dotate di autonomi impianti di riscaldamento o raffrescamento ovvero siano scorporabili agli effetti dell’isolamento termico.
II) per espressa previsione delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica
c) i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi ecc., (la certificazione è peraltro richiesta con riguardo alle por-zioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell’isolamento termico) (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali approvate con D.M. 26 giugno 2009)
III) per interpretazione sistematica della normativa vigente (N.B. va valutato con prudenza!)
Si ritiene di escludere la necessità della certificazione per tutti quegli edifici o manufatti che non comportino consumi energetici, in relazione alle loro caratteristiche o destinazioni d’uso ovvero in quanto non ancora o non più utilizzabili per l’uso cui sono destinati:
d) gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportino un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie);
e) gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non com-portino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti); per un fabbricato che non può essere utilizzato in alcun modo per l’uso cui è destinato, e per il quale non si pone nemmeno un problema di consumo energetico, la dotazione della certificazione energetica appare infatti del tutto superflua in relazione agli scopi alla stessa riconosciuti dalla Linee Guida Nazionali.
f) i manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio dettata dall’art. 2 lett. a) del dlgs 192/2005 (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”) (ad esempio: una piscina, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.)
g) i fabbricati “al grezzo”; si ritiene che l’obbligo di dotazione riguardi solamente edifici già ulti-mati in tutte quelle che sono le parti edilizie essenziali, completi di impianti e di tutte quelle finiture (ad esempio i serramenti) che in qualsiasi modo possano incidere sul consumo e sulle prestazioni energetiche.
5 - Dall’AQE all’ACE
L’emanazione delle Linee Guida Nazionali pone fine al periodo transitorio disciplinato fino ad ora dal Titolo II del d.lgs. 192/2005.
Quindi dal 25 luglio 2009 l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) sarà definitivamente di-smesso come documento di certificazione energetica in favore dell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE).
E gli A.Q.E. già redatti ed asseverati prima del 25 luglio 2009?
L'art.11, comma 1-ter del D.Lgs.192/2005 in tema è piuttosto chiaro: gli A.Q.E., trascorsi 12 mesi dall'emanazione delle linee guida, perdono efficacia.
Quindi fino al 25 giugno 2010 gli immobili già dotati dell’AQE potranno continuare a circolare con tale Attestato, ma dal 26 giugno 2010 qualora si debba procedere al trasferimento a titolo oneroso dell’immobile che fu dotato di AQE, si dovrà procedere alla sostituzione dell'AQE ormai ineffi-cace ai fini della dotazione, con un nuovo documento - ACE - redatto secondo le indicazioni conte-nute nel punto 8 dell'All. A ed in base al modello di cui all'All. 6, che si differenzia dall’AQE es-senzialmente per due elementi:
- l'indicazione della classe energetica dell'edificio, che manca nell’AQE;
- il Soggetto certificatore, che non potrà più essere un soggetto coinvolto nella proprietà, ovvero nella progettazione o realizzazione dell'edificio, ma al contrario dovrà essere un soggetto imparziale ed indipendente e di ciò ne dovrà dare conto nell’ACE stesso (si veda all’ALL. 6, il punto 14). Tale dichiarazione assume rilevanza anche penale ai sensi degli artt. 359 e 481 c.p.
La redazione del documento ACE avviene sotto l’esclusiva responsabilità del soggetto certificatore competente.
Gli attuali AQE devono essere utilizzati in ogni caso dal soggetto certificatore per la redazione dell’ACE, unitamente alle risultanze di un’eventuale diagnosi energetica che sia già stata compiuta sull’immobile (punto 8 ALL. A).
Nulla cambia per il costruttore, il quale rimane in ogni caso soggetto alla sanzione di cui all’art. 15 co. 7 del decreto 192 nell’ipotesi in cui ometta di consegnare l’ACE contestualmente alla consegna dell’immobile.

6 - Contenuto dell’A.C.E.
L’A.C.E. deve essere redatto sulla base dei criteri indicati nelle linee guida nazionali in vigore dal 25 luglio 2009) ed in conformità ai modelli allegati alle suddette linee guida (Allegati 6 e 7).
Scopo dell’attestato di certificazione energetica, come chiarito nelle LINEE GUIDA è fornire in-formazioni sulla qualità energetica degli immobili e strumenti di chiara ed immediata comprensio-ne:
- per la valutazione della convenienza economica a realizzare interventi di riqualificazione energe-tica delle abitazioni.
- per acquisti e locazioni di immobili che tengano adeguatamente conto della prestazione energetica degli edifici;
A norma dell'art. 2 comma primo lett d) dlgs 192/2005 "l'A.C.E. è il documento attestante la presta-zione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio"
A sua volta per l'art. 6 comma 6 dlgs 192/2005 "l'attestato di certificazione energetica comprende i dati relativi all'efficienza energetica propri dell'edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione energetica dell'edifi-cio. L'attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economica-mente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione".
In pratica l’A.C.E. deve attestare la "prestazione energetica" e la "efficienza energetica" degli edifi-ci.
7 - Soggetti certificatori: difficoltà interpretative.

Chi è il tecnico abilitato al rilascio dell'A.C.E.?
In base all'art.2 allegato III del dlgs 30 maggio 2008 n. 115, che trova applicazione in attesa dell’emanazione di apposito decreto ministeriale per l'individuazione degli esperti o degli organismi cui affidare la certificazione previsto dall'art.4 primo comma lett.c) D.Lgs.192/2005 è
“un tecnico operante sia in veste di dipendente di enti ed organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private (comprese le società di ingegneria) che di professionista libero od associato, iscritto ai relativi ordini e collegi professionali, ed abilitato all'esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti, asserviti agli edifici stessi, nell'ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente."
Ed al punto 2 del predetto allegato III si definiscono tecnici abilitati ai soli fini della certificazione energetica, i “soggetti in possesso di titoli di studio tecnico scientifici, individuati in ambito territo-riale da regioni e province autonome, e abilitati dalle predette amministrazioni a seguito di specifi-ci corsi di formazione per la certificazione energetica degli edifici con superamento di esami finali. I predetti corsi ed esami sono svolti direttamente da regioni e province autonome o autorizzati dalle stesse amministrazioni”.

8 - L’autodichiarazione del proprietario
Il punto 9 dell’All.A delle Linee Guida Nazionali, per immobili di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq, stabilisce che il proprietario "consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile", anziché dotarlo dell'ACE, può ricorrere ad un’autodichiarazione in cui afferma che:
- l'edificio è di classe energetica G (la peggiore!);
- i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
Entro quindici giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia alla Regione o Provincia competente per territorio (art. 9 All. A, D. 26/6/2009). In assenza di una espressa previsione in tal senso, è da escludere la necessità che la dichiarazione suddetta debba es-sere resa nelle forme della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

La predetta autodichiarazione costituisce un’alternativa alla dotazione dell’ACE ma va valutata con molta prudenza da chi la fa in quanto lo espone alla responsabilità di quanto dichiara!
Attualmente non sono previste sanzioni per il proprietario in caso di autodichiarazione mendace e nemmeno un sistema di controlli sull’effettiva portata energetica degli edifici dichiarati essere di classe G, ma non è da escludersi che nel futuro ciò cambi e pertanto è opportuno ben valutare se fa-re o meno detta dichiarazione.

La dichiarazione va resa in sede di trasferimento dell’immobile: ciò si evince dalla formulazione della norma, che ricollega al (solo) proprietario l’emanazione della dichiarazione per “mantenere la garanzia di una corretta informazione all’acquirente”.
La circostanza che il bene possa essere trasferito con l’autodichiarazione in parola, non esclude l'ammissibilità di pattuizioni con cui le parti stabiliscono le modalità per assolvere all’obbligo di dotazione. Le parti possono decidere di affidarsi ad un soggetto certificatore che attesti nell’ACE lo stato energetico dell’immobile, quando ad esempio in sede di vendita l’alienante non sia in grado di rendere la predetta dichiarazione (perché non conosce se lo stato energetico dell’edificio sia “scadente” nel senso previsto dal D.M. ovvero, non conosca in generale quale sia lo stato energetico del bene) o per converso possono decidere che vi provveda l'acquirente.
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