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DIRITTI E DOVERI DEL CONDOMINO

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DIRITTI E DOVERI DEL CONDOMINO

Messaggio  Avv. Cristina Zorzi il Mar Apr 14, 2009 3:21 pm

Premessa
Potremmo definire il condominio come "una forma speciale di comproprietà" nella quale vi è, da un lato, la piena proprietà di ciascun condomino sul proprio immobile facente parte del condominio e, dall'altro, una comunione forzata tra tutti i condomini delle parti comuni (tetto, scale, anditi, ascensore, fondamenta, lastrico solare, impianti interni, etc.).
Nel linguaggio corrente si definisce condominio: l'edificio, diviso per piani o porzioni di piani, nel quale coesistano parti comuni e parti esclusive.

Le Parti Comuni
L'art.1117 c.c. elenca le parti comuni dell'edificio condominiale, facendo salva la diversa volontà dei condomini, che potrebbero attribuire ad uno di loro la piena proprietà esclusiva di una parte dell'edificio prevista come comune dalla norma sopracitata. In linea di principio possiamo dire che il Codice Civile considera parti comuni tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Vi è quindi una presunzione di comunicanza quanto a:
- suolo su cui sorge l'edificio (ma anche il sottosuolo ai sensi dell'art.840 c.c.);
- fondazioni (cioè le palificazioni volte a consolidare il terreno, le sottomurazioni e le platee di calcestruzzo etc.);
- muri maestri (per tali devono intendersi non solo l'intelaiatura di pilastri e di architravi che costituisce l'ossatura dell'edificio, ma anche i pannelli in muratura di mattoni o di altro materiale che riempiono all'esterno i vani, formando il muro perimetrale con esclusione delle porte, finestre e telai che in esso si aprono, destinati all'uso esclusivo dei singoli appartamenti);
- tetti (comprese le grondaie e i tubi di scarico di ogni genere);
- lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, vestiboli, anditi, portici e cortili.

Il Godimento delle Parti Comuni
Nel condominio vige il principio cardine secondo il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, rispettando due condizioni:
- il vincolo di destinazione della cosa (per esempio, il giardino va usato come tale e non come parcheggio, a meno che tale uso non sia stato stabilito secondo delibera dell'assemblea del condominio e il godimento di tale uso sia esercitato da ciascun condomino);
- il medesimo diritto degli altri partecipanti, nel limiti stabiliti dal titolo di acquisto, di fare uso della cosa medesima (art.1102 c.c.).

Le Tabelle Millesimali
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano (o della porzione di esso) che gli appartiene. In altre parole, la misura del diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino. Si deve perciò tener conto dei vari elementi che differenziano i singoli appartamenti, come l'ampiezza, il numero dei vani, l'esposizione, l'altezza, etc..
Non si tiene conto dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano; non rilevano dunque le opere realizzate dal singolo condomino a favore della sua proprietà esclusiva (art.69 disp. att. c.p.c.).
Il regolamento condominiale deve precisare in millesimi il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini (art.68 disp. att. c.p.c.).
La revisione e la modifica delle tabelle condominiali è ammessa dall'art.69 disp. att. c.p.c. nei seguenti casi:
- quando siano conseguenza di errore;
- quando siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio a seguito di sopraelevazione, di parziale espropriazione o di innovazioni di vasta portata che abbiano alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Le Spese di Manutenzione delle Parti Comuni
Al diritto sulle parti comuni si accompagna l'obbligo di contribuire alle corrispondenti spese di conservazione (art.1123 c.c.), manutenzione e miglioramenti delle stesse.
La regola della proporzionalità della spesa al valore della proprietà esclusiva non costituisce un assoluto: difatti l'art.1123 al 2 e al 3 comma, introduce le seguenti deroghe:

2 comma: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

3 comma: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Innovazioni e Modifiche
Le innovazione finalizzate al miglioramento, alla maggiore comodità o al maggiore rendimento delle parti comuni non possono essere disposte unilateralmente dal singolo condomino, essendo richiesta allo scopo una specifica maggioranza assembleare. Le innovazioni in questione devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini ed i 2/3 dei millesimi (art.1120, 1 comma e art.1136, 5 comma, c.c.).
Stiamo parlando di innovazioni in senso stretto, consistenti nelle nuove opere che implichino una modifica notevole delle parti comuni ed un'alterazione della loro destinazione originaria. Ad esempio, costituiscono innovazioni in senso stretto l'installazione di un ascensore, l'apposizione di una canna fumaria, la chiusura di un area di accesso al condominio con un cancello.
Talune modifiche, che non costituiscono innovazioni in senso stretto (art.1102 c.c.) possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione delle parti comuni e non impediscano l'altrui uso. Ad esempio è legittima l'apertura di vetrine di esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva (Cass. sez II, 20.02.1997 n.1554).
Per contro, neppure con la maggioranza dei 2/3 si possono deliberare innovazioni che possono potenzialmente creare problemi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, al suo decoro architettonico ovvero che rendano le singole parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di un solo condomino (art.1120 c.c.). In tutti questi casi ogni condomino, anche se la sua decisione è decisamente minoritaria, può opporsi alla realizzazione di simili innovazioni.
Laddove la spesa riguardi un'innovazione gravosa o voluttuaria (tenuto conto delle condizioni e dell'importanza dell'edificio) e l'opera sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla contribuzione (art.1121 c.c.), Non sarebbe giusto infatti che la maggioranza dei condomini costringesse la minoranza a sostenere ingenti spese che si potrebbero tranquillamente evitare.
Se invece il godimento separato non è possibile, la maggioranza ha due sole strade: rinunciare all'innova-zione o porla interamente a carico dei consenzienti.
Giova ricordare che anche i dissenzienti possono in qualunque momento esercitare il diritto di avvantaggiarsi dell'innovazione dapprima rifiutata. A tal fine essi devono però contribuire alle spese dell'opera già sopportate dalla maggioranza per l'esecuzione e la manutenzione dell'opera (Cass. Sez.II, 18.08.1993 n.8746).
La valutazione della gravosità e voluttuarietà dell'innovazione deve essere effettuata con riguardo alla spesa preventivata, alle condizione ed all'importanza dell'edificio. Ad esempio, l'installazione di un citofono potrebbe essere considerata voluttuaria in un edificio di tre appartamenti e non voluttuaria in un edificio composto da dieci appartamenti.

Il Regolamento Condominiale
Il condominio è un ente di gestione destinato alla conservazione, all'esercizio ed alla regolamentazione delle parti e dei servizi comuni.
Questi compiti di amministrazione vengono svolti da due organi di chiaro rilievo centrale nella vita condominiale: l'assemblea dei condomini e l'amministratore.
Prima di trattare dei suddetti due organi, è bene affrontare l'argomento del "Regolamento Condominiale", che disciplina la vita del condominio e, quindi, l'attività dell'amministratore e lo svolgimento dell'assemblea.
Il regolamento è, in buona sostanza, la carta fondamentale del condominio poiché contiene le norme di base per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino) nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (art.1138, 1 comma c.c.).
Quando vi sono più di dieci condomini la formazione del regolamento è obbligatoria.
Il regolamento è approvato con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei condomini intervenuti in assemblea, titolari di almeno la metà del valore dell'edificio, cioè dei millesimi.
Se tutti hanno prestato il consenso per la formazione del regolamento (regolamento convenzionale), esso assume la natura di un vero e proprio contratto per la cui modifica occorre sempre l'unanimità dei condomini.
Se con il regolamento "convenzionale" s'introducono limitazioni d'uso delle porzioni esclusive dei condomini (ad esempio, divieto di modifiche architettoniche e divieto di uso diverso da quello di abitazione) esso andrà trascritto nei pubblici registri immobiliari. Ciò allo scopo di rendere opponibili le limitazioni introdotte ai terzi futuri condomini che non abbiano preso parte alla sua formazione.
Va da sé che il regolamento approvato a maggioranza, se non viziato da nullità o annullabilità, obbligherà tutti i condomini, anche se dissenzienti. Le eventuali infrazioni potranno essere sanzionate con il pagamento di una somma il cui ammontare sarà stabilito dal regolamento stesso (art.70 disp. att. c.c.).
Il regolamento condominiale deve contenere:
- il valore millesimale delle singole proprietà (di solito presente come allegato in forma di tabella);
- la disciplina dell'utilizzazione delle parti comuni (cortili, terrazze, etc.);
- la disciplina dell'impianto termico centrale (se esistente), degli ascensori e degli altri servizi comuni;
- il criterio di ripartizione delle spese per il caso di contribuzione proporzionata all'uso delle parti comuni, quali scale, ascensori, etc. (art.1124, 1 comma c.c.);
- la disciplina delle modalità di convocazione e di funzionamento dell'assemblea.
Il regolamento può derogare alle norme non imperative del Codice Civile in materia di condominio: potrà ad esempio conferire all'amministratore più ampi poteri di quelli riconosciutigli dalla disciplina legale (art.1130 c.c.).

L'Amministratore
L'amministratore gestisce il condominio in cooperazione con i singoli condomini. ai quali non è sottratto il potere di agire nell'interesse della cosa comune e di vigilare sulla gestione della stessa.
Quando i condomini sono più di 4 l'assemblea deve nominare un amministratore (art.1129 c.c.); in mancanza vi provvederà il giudice, su ricorso anche di un solo condomino.
Per la nomina occorre, sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza dei partecipanti che sia titolare di almeno la metà del valore dell'edificio; la stessa maggioranza è necessaria per la revoca (possibile in ogni momento).
Diverso discorso vale invece per la riconferma, per la quale si ritiene sufficiente la delibera della maggioranza prevista per l'assemblea in seconda convocazione (ossia con un numero di voti pari almeno a 1/3 del valore dell'edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio).
E' nulla la clausola inserita dal costruttore-venditore nell'atto di vendita dell'immobile con la quale egli si riserva la nomina dell'amministratore.
L'incarico dell'amministratore è di regola annuale ed oneroso, ossia non gratuito. In questo senso si è sempre espressa la giurisprudenza (Cass. Sez II, 12.02.1997 n.1286).
Il suo compenso annuale è determinato dall'assemblea (art.1135, 1 comma c.c.).
L'amministratore ha ovviamente diritto al rimborso delle eventuali anticipazioni di spese fatte per conto del condominio; per ottenerlo coattivamente egli non può però agire contro il condominio, in quanto privo di personalità giuridica, ma deve rivolgere la domanda giudiziale contro i singoli condomini rimasti inadempienti.
All'amministratore di condominio spettano i compiti descritti all'art.1130 c.c., con poteri (e doveri) di:
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea del condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i condomini;
- riscuotere dai condomini i contributi in base alla ripartizione approvata dall'assemblea;
- compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio.
L'amministratore, per realizzare le finalità menzionate, può agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e di terzi senza sia necessaria una specifica autorizzazione dell'assemblea condominiale (Cass. Sez. II, 24.09.1997 n.9378).
Quando è il condominio ad essere citato in giudizio per questioni che attengono alle parti comuni dell'edificio, l'amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per costituirsi nel processo in rappresentanza del condominio, nominare un avvocato e per proporre le impugnazioni che si rendono necessarie.
L'art.1133 c.c. stabilisce che i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Peraltro, poiché l'operato dell'amministratore deve sottostare alle decisioni dell'assemblea, qualora i suoi provvedimenti non risultassero graditi, questi possono essere impugnati non solo davanti al giudice, ma anche davanti all'assemblea.
L'amministratore deve rendere annualmente il conto della sua gestione (art.1129 c.c.); egli deve a tal fine documentare analiticamente le spese sostenute, nonché mettere a disposizione dei condomini quanto richiestogli al fine di consentire l'esercizio del diritto al controllo del suo operato.
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