IPOTESI DI NULLITÀ DI INTERESSE NOTARILE NELLA BOZZA DI DECRETO SULLA C.D. MANOVRA FINANZIARIA

La manovra finanziaria in corso di definizione e di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale contiene una norma di immediato effetto sull’attività notarile, prevedendo in particolare un’ipotesi di nullità.
Il testo definitivo della norma non è ancora stato reso noto. Notizie di stampa sembrerebbero fissare al 1 luglio la sua entrata in vigore, ma non ve n’é alcuna certezza.
Pertanto, in attesa di notizie ulteriori e definitive, la prudenza da parte della categoria deve essere massima, in quanto tale norma, nonché quella che prevede i pagamenti in contanti non superiori ad Euro 5.000,00 potrebbero entrare in vigore anche immediatamente con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; non è nemmeno escluso che tale pubblicazione possa avvenire nella giornata di oggi.

Segue una primissima riflessione effettuata dall’Ufficio Studi onde iniziare ad inquadrare i problemi posti dalla norma.

Il comma 15 dell’art.16 della bozza provvisoria di decreto legge sulla c.d. Manovra finanziaria contiene una norma di impatto immediato sull’attività notarile, prevedendo una nuova ipotesi di irricevibilità.
Si aggiungono, infatti, due ulteriori commi all’art.29 della L.n.52 del 27.2.1985, che risulta conseguentemente così formulato:
“29. 1. Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1‐bis. Gli atti di cui al c.1 devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
1‐ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al c.1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.
La norma di cui al c.1-bis impone, quindi, a pena di nullità, per gli atti relativi alle unità immobiliari urbane:
‐ l’identificazione catastale delle stesse (che in precedenza era richiesta, a fini della “designazione precisa delle cose che formano oggetto” dall’art.51, n.6, l. not. solo “per quanto sia possibile” e comunque non a pena di nullità; e, ai fini della pubblicità, dall’art.2826, c.c., per l’iscrizione di ipoteca, e dall’art.2659, n.4), c.c., per la trascrizione, nelle relative note);
‐ il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, il tutto accompagnato dalla dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per unità immobiliari urbane, stante anche la finalità della norma, dovrebbero intendersi i fabbricati (com-presi quelli mai denunciati e quelli che abbiano perso i requisiti della ruralità) e le aree urbane.
L’ambito applicativo è estremamente ampio: riguarda tutti gli atti di cui si chiede la trascrizione, compresi i contratti preliminari, le divisioni e gli atti di accettazione di eredità e legati, nonché tutti gli atti con cui si concede ipoteca relativamente alle unità immobiliari urbane.
La norma richiede l’indicazione dell’identificazione catastale: tali dati consistono nel foglio, nonché nella particella e nel subalterno, i c.d. dati minimi essenziali, se l’immobile ha un’identificazione catastale definitiva.
Quanto all’indicazione delle planimetrie, non c’è un obbligo di allegazione, sebbene questa sia opportuna. È opportuno segnalare che, nel caso di non corrispondenza fra la configurazione dell’immobile e la sua rappresentazione grafica, da una prima lettura della bozza, sembrerebbe necessario introdurre in catasto una planimetria aggiornata, in vista della stipula dell’atto.
La dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie deve provenire dagli intestatari. Tale dichiarazione non sembra rivestire la forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
In sede di prima lettura sembra possibile riferire l’espressione “intestatario” (certamente più formale di quelle utilizzate in analoghe situazioni: “parte”; venditore”, ecc.) sia all’effettivo intestatario del bene che al suo rappresentante, mentre non appare possibile una “inversione” nella dichiarazione, che provenga, quindi, ad esempio, dall’acquirente.
Tale interpretazione restrittiva si spiega anche alla luce del c.1/ter che fa obbligo al notaio di individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Il c.1-ter impone al notaio l’obbligo di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità (rectius rispondenza) con le risultanze dei registri immobiliari. La norma si riferisce agli atti di cui al c.1, e a differenza del c.1/bis non pare limitata alle sole unità immobiliari urbane, con la conseguenza che tale obbligo sembrerebbe, ad una prima lettura, investire anche gli atti relativi a terreni.
Stante la finalità della norma, diretta ad assicurare l’allineamento delle risultanze catastali con quelle dei registri immobiliari, la verifica della conformità, da parte del notaio, sembra presupporre un esito positivo ai fini della ricevibilità dell’atto.
In considerazione dei profili di responsabilità ‐ la norma di cui al c.1/ter prevede espressamente un obbligo di riscontro di conformità – saranno verosimilmente notevoli i riflessi che la disposizione avrà sulla giurisprudenza fin qui formatasi in ordine all’obbligo di effettuazione delle visure ipocatastali e ai limiti della dispensa dalle stesse.
In conclusione, le disposizioni in esame comportano per le parti, ai fini della ricevibilità da parte del notaio degli atti di cui si chiede la trascrizione o l’iscrizione nei registri immobiliari, la previa effettuazione:
a) della dichiarazione di aggiornamento delle unità immobiliari urbane al Catasto fabbricati (sia con riferimento agli immobili che non risultano dichiarati in catasto che a quelli di consistenza o destinazione difforme da quella dichiarata);
b) delle volture omesse dei titoli pregressi, sia per le unità immobiliari urbane sia per i terreni.
Sul piano documentale saranno necessari:
- per i fabbricati (comma 1/bis):
* l’intestazione catastale ;
* il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
* la dichiarazione di conformità fra stato di fatto , dati catastali e planimetrie proveniente dall’intestatario;
- per i fabbricati e per i terreni il c.1/ter non impone la menzione dell’effettuato riscontro da parte del notaio degli intestatari catastali e della loro corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari, ferma restando la sua opportunità.

Inutile dire che tale nuova normativa non ci spaventa, in quanto il nostro studio ha da sempre seguito tali direttive (anche quando queste non comportavano la nullità degli atti).
Non appena in possesso di date certe le comunicheremo con successiva news.