COMPRAVENDITE: IN ITALIA "DOMANDA" ED "OFFERTA" NON SI INCONTRANO SUL PREZZO.

Il dato più significativo del trimestre è dato da una leggera diminuzione dei tempi medi di vendita (poco meno di 6 mesi rispetto agli oltre 6 mesi dell’ultimo trimestre dell’anno precedente), effetto della diminuzione delle quotazioni immobiliari. Il taglio medio (compreso tra 65 mq e 120 mq) assorbe il 52% delle compravendite immobiliari. Le grandi metrature (oltre 125 mq) rappresentano il 18% degli acquisti degli italiani e, dal 2002 ad oggi, hanno subito un calo del 7%.
I monolocali e i bilocali (fino a 65 mq) sono il tipico acquisto per investimento, oppure le case per single o giovani coppie. Il taglio piccolo, che rappresenta nel 2009 il 30% dell’ offerta complessiva, ha registrato un crollo del 10% rispetto al 2002. Sotto il profilo dell’ offerta, si rileva che coloro che negli anni scorsi hanno investito nel mattone oggi sono poco propensi al disinvestimento, poiché in questo contesto di crisi finanziaria gli immobili rappresentano uno degli investimenti più sicuri. Sotto il profilo della domanda, il calo è da attribuire a rilevanti mutamenti sociali subiti negli ultimi anni in Italia.
Ubh ha elaborato un aggiornamento al 31 marzo 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano. Confrontando il primo trimestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 sono stati rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città; resistono solo i centri storici di Milano e Roma dove i valori hanno mantenuto una certa stabilità e le compravendite si chiudono a prezzi simili a quelli di inizio 2008. Sul fronte prezzi in questi primi tre mesi del 2009 non ci sono quindi forti variazioni negative da segnalare, resta l’ analisi sul raffronto gennaio 2008 - marzo 2009 che indica una flessione del 10% circa per le abitazioni vecchie da ristrutturare e del 5,5% per le abitazioni nuove o ristrutturate.
Se il ciclo negativo della domanda si farà più forte si avrenno quindi due possibili conseguenze:
1) la riduzione del prezzo da parte dei venditori;
2) il ritito dal mercato dell'immobileil, in attesa di tempi migliori.
Ad oggi, dopo aver certificato che la discesa dei valori nel 2008 è stata dell’8,8%, si ritiene che non sia azzardato attendersi ancora una riduzione, ma non superiore a 9 punti percentuali. Inoltre, oggi il mercato cittadino è fortemente caratterizzato da acquirenti con una sana e robusta base di liquidità, intenzionati ad acquistare senza dover ricorrere a forti richieste di finanziamento e si stima che coprano più del 50% del totale.
I dati definitivi del 2008 hanno infatti fatto segnare un deciso decremento delle compravendite contestuali a mutuo, (-27%), a cui si aggiunge la diminuzione del capitale complessivo erogato che è stata di circa il 28%. A livello territoriale si confermano le tendenze rilevate a fine 2008: nelle grandi città la domanda ha rallentato ma in misura minore rispetto ai comuni della provincia; cresce la difficoltà delle famiglie meno liquide ad acquistare, si alza la barriera del merito creditizio ed è in forte diminuzione la domanda dei lavoratori stranieri.
Dall’analisi di Replat emerge che il mercato immobiliare italiano non ha smesso di frenare nei primi 3 mesi del 2009. I valori dell’ Indice Replat nazionale sottolineano, tra gennaio e marzo, un calo dell’ offerta del -6,96% che a fine trimestre si è attestata sul +3,59% (a inizio anno era a +10,55%). Per ritrovare un’offerta così bassa bisogna risalire al 2007, quando il mese di aprile fece segnare +2,95% e +3,51% a dicembre. Scende anche la domanda che da gennaio a marzo perde il -2,15%.
Tra le maggiori cause di questa situazione, gli operatori spesso segnalano da una parte l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi di offerta ritenuti troppo elevati, dall’altra la presenza di proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore. Alla consistente contrazione delle compravendite avvenuta nel corso del 2008 non è infatti corrisposta un’altrettanto sostenuta discesa dei prezzi, come è avvenuto in altri Paesi. Il prezzo sarà quindi la variabile fondamentale del mercato immobiliare, un settore alla ricerca del prezzo congruo in grado di soddisfare sia la domanda che l’offerta per ridare così impulso alle compravendite.