BANCHE: MERCATO DEI MUTUI 2008

L’ultimo trimestre del 2008 è stato caratterizzato da una situazione di incertezza innescata dalla crisi di liquidità internazionale poi sfociata nella successiva restrizione al credito, con un innalzamento consistente dei tassi di interesse fino a giungere alle manovre anticrisi delle varie nazioni.
Molti Stati hanno cercato di tutelare le proprie economie con piani che hanno immesso liquidità, ridotto i tassi, ricapitalizzato banche e sostenuto le imprese così da evitare perdite di altri posti di lavori. Un aspetto comune di quasi tutti gli interventi è stato quello di prevenire, per il futuro, un’altra crisi cercando di depurare il sistema focalizzando gli sforzi verso una valutazione più attenta del rischio.
In questo contesto, nel quarto trimestre 2008, il volume di erogazioni per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie italiane registra una flessione rispetto allo stesso periodo 2007. Una differenza negativa, pari a -3,3 miliardi di Euro (-18%), che conferma il momento non positivo del mercato; i volumi erogati includono anche i mutui di sostituzione. Nel quarto trimestre 2008 tutte le macroaree hanno registrato un andamento negativo, le variazioni negative maggiori si sono registrate nell’ area centrale (-22%) e nell’ area meridionale (-24%).
Considerando, invece, l’intero anno 2008 rispetto al 2007, si nota come l’andamento negativo dell’ultimo trimestre del 2008 ha notevolmente influenzato l’ andamento annuo. Tutte le macroaree registrano una variazione negativa, in particolare l’area Centrale (-14%) e l’area Meridionale (-11%); anche nella macroarea insulare si registra una diminuzione nelle erogazioni, anche se lieve (-3%); quest’area aveva registrato fino allo scorso trimestre un trend positivo.
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in Italia registriamo una crescita. Dopo un’iniziale decrescita nei mesi di marzo e aprile 2008, l’andamento ha ripreso ad aumentare fino al mese di marzo 2009. Confrontando i primi tre mesi del 2009 con lo stesso periodo del 2008, otteniamo una decrescita dello 0,2% delle consistenze.
Andando ad analizzare l’importo medio erogato nel 2008 questo è pari a 122.000,00 euro. L’andamento trimestrale degli importi medi nel 2008 ha subito diverse fluttuazioni, raggiungendo la performance più alta nel secondo trimestre (125.000,00 euro) e la peggiore nell’ ultimo (119.000,00 euro. Quest’ultimo valore può essere spiegato dalla tendenza di non erogare più mutui al 100% ma solo fino ad un massimo dell’ 80%. Questa diminuzione dell’importo medio continuerà anche nel primo trimestre 2009 aggirandosi intorno ad un -6%.
Prendendo in considerazione gli andamenti dell’Euribor (parametro di riferimento della maggior parte dei mutui a tasso variabile), il tasso Bce (parametro per i nuovi mutui a tasso variabile) e l’Irs (uno dei principali parametri utilizzati dai mutui a tasso fisso) si evidenzia che per quasi tutto il 2008 i due tassi, Euribor e Irs, si sono sempre più avvicinati fino a sovrapporsi.
Grazie ai diversi provvedimenti avvenuti sia a livello nazionale che internazionale i due tassi sono tornati ad una situazione abituale. Negli ultimi mesi il tasso Euribor ha registrato una serie di importanti diminuzioni; si attesta all’1,42% (valore medio di aprile).
Ad ottobre 2008 il tasso registrava il suo valore massimo (5,39%): si è calcolato che la rata mensile di un mutuo a tasso variabile di 120.000,00 Euro in 20 anni con uno spread dell’1,20% accesa ad ottobre 208, costava ad una famiglia 238,00 Euro in più rispetto a quanto costerebbe utilizzando il tasso medio di aprile 2009. L’ Irs, invece, registra un tasso del 3,98% (valore medio di aprile).

Il "Gruppo Tecnocasa" ha iniziato un complesso studio sulle tendenze e sentiment del mercato creditizio. Le piattaforme informatiche del "Gruppo", tra loro integrate, hanno permesso all’Ufficio Studi Kìron di creare un osservatorio sul mercato del credito, in grado di monitorare il mercato in tempo reale.
Gli studi di settore e le indagini campionare hanno permesso di determinare una serie di indici e sentiment relativi al mercato dei mutui nel primo trimestre 2009. A livello di volumi erogati nelle macroaree l’area Nord Occidentale si conferma prima per erogazioni, in lieve recupero negli ultimi mesi l’area Meridionale.
Da un’analisi a campione, nel mese di marzo, si può evidenziare una maggior consapevolezza del mercato, trend confermato dall’ aumento dell’ importo medio del mutuo 115.000,00 Euro (in flessione di circa il 6% rispetto allo stesso trimestre del 2008) e dal tempo medio per l’ erogazione di una pratica, 50 giorni contro i 54,4 del mese di gennaio.
Per quanto riguarda la diminuzione dell’ importo medio questo dato è dovuto alla tendenza di non erogare più la totalità del mutuo. Infatti da uno studio campione emerge che circa l’84% dei mutui erogati rientra nella fascia LTV 40%-80%; solo il 5% per i mutui con LTV >80%. Sempre da questo studio si può osservare come le famiglie consumatrici cercano di richiedere un importo più possibile vicino alla soglia LTV dell’ 80%, circa il 41% dei mutui erogati. La tendenza all’indebitamento è confermata anche dal Rapporto Rata Reddito (RRR) circa il 50% dei mutuatari infatti ha un RRR tra il 31% e il 40%.

Concludendo, si può affermare come i primi 3 mesi del 2009 siano stati influenzati dal periodo di transizione attraversato dal mercato finanziario italiano e dal mercato internazionale. Un periodo influenzato da molte riforme in soccorso al credito e alle famiglie, da una consistente diminuzione dei tassi e da una riflessione dei consumatori, delle imprese ma anche degli istituti bancari.
I consumatori come le stesse banche hanno inizialmente visto le nuove riforme e direttive a favore del soccorso al credito e successivamente hanno preso decisioni, delineando le proprie linee guida. Si può osservare come, soprattutto negli ultimi mesi, è stata premiata la qualità delle pratiche, infatti, le banche hanno sviluppato la tendenza ad erogare mutui con minor grado di rischio a consumatori più solvibili.
Si è anche osservato come i consumatori siano più attenti ad informarsi. Infatti, i siti di settore, hanno un maggior numero di visite e anche le richieste di consulenza diretta nelle agenzie di mediazione creditizia sono aumentate. Questo conferma la maggior attenzione all’informazione e alla consulenza che i consumatori richiedono.