L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Principi
L'assemblea esercita le seguenti funzioni:
- nomina obbligatoriamente l'amministratore quando i condomini sono più di quattro (in mancanza vi provvede l'autorità giudiziaria su ricorso di un condominio), ne stabilisce la retribuzione, l'eventuale riconferma, la sostituzione o la revoca;
- approva il bilancio preventivo e quello consuntivo annuali (quest'ultimo all'esito del rendiconto presentato dall'amministratore ex art.1129, ultimo comma c.c.), ripartendo le relative spese tra i condomini;
- delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria (costituendo all'occorrenza un fondo speciale) nonché in ordine agli atti di acquisto, di alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio;
- delibera di intraprendere le liti giudiziarie o di resistere ad una domanda promossa contro un condomino nel caso in cui detto potere, in base al regolamento, non spetti autonomamente all'amministratore;
- approva infine il regolamento di condominio (obbligatorio quando i condomini sono più di dieci), con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art.1136, 2 comma c.c.).
In linea generale giova peraltro evidenziare che l'assemblea può deliberare in relazione all'uso ed al godimento delle cose comuni, con esclusione di ogni forma d'ingerenza sulle parti di proprietà esclusiva (Cass. 03.08.1984 n.4623). Qualora dunque l'assemblea oltrepassi il limite esterno ricordato, la relativa delibera sarà del tutto nulla. Tale nullità potrà essere rilevata in ogni momento, anche dopo la scadenza dei termini previsti per legge per l'impugnazione delle delibere assembleari.
L'assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta all'anno per discutere e deliberare sulle materie sopra elencate.
Alla convocazione provvede di regola l'amministratore; ove manchi, può bastare l'iniziativa di un condomino.
L'assemblea può essere poi convocata in sessione straordinaria, dietro richiesta dell'amministratore (quando lo ritenga necessario) oppure di almeno due condomini le cui quote millesimali rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (in quest'ultimo caso, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.)
L'avviso di convocazione, comunicato in qualsiasi forma (non è indispensabile la raccomandata) deve pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'incontro (art.66 disp. att. c.c.).
La legge non prevede l'osservanza di forme rigorose di notificazione dell'avviso di convocazione, purché la conoscenza dell'assemblea pervenga ai condomini nei cinque giorni precedenti a quello fissato per la riunione: la norma persegue infatti lo scopo non solo di consentire al condomino di intervenire, ma anche di metterlo nella condizione di poterlo fare con un minimo di preparazione, avuto riguardo alle materie poste all'ordine del giorno (Cass. 22.11.1985 n,5769), Il condomino, infatti, potrebbe ritenere necessario consultare un professionista al fine di sapere quali sono i suoi diritti o avere altre informazioni di tipo tecnico.
Persino quando è il regolamento a prescrivere che la convocazione sia fatta a mezzo di raccomandata, l'inosservanza della suddetta forma di comunicazione non produce conseguenze negative sulla validità dell'assemblea, purché fatta con sistema equipollente (quali raccomandata consegnata a mani, fax, mail certificata, etc.).
Ciò detto, al fine di poter agevolmente provare il tempestivo invio della comunicazione, è comunque sempre consigliabile, soprattutto quando si tratta di decidere questioni importanti o controverse, convocare i condomini con raccomandata con ricevuta di ritorno.
La mancanza dell'invito anche di uno solo dei condomini rende nulla la deliberazione dell'assemblea. Il condomino non invitato può in ogni tempo impugnare la delibera, anche nel caso in cui la mancata partecipazione non abbia influito sulla formazione della maggioranza (Cass. 15.12.1990 n.11947).
Nel caso di tardiva convocazione, la delibera può essere impugnata entro 30 giorni dalla data della stessa (per i condomini presenti) o dalla comunicazione
(per i condomini assenti). Trascorso il suddetto termine senza che ci sia stata impugnazione, la delibera resterà pienamente efficace nonostante la tardiva comunicazione (art.1137, ultimo comma c.c., Tribunale di Napoli 09.11.1988.)

L'Ordine del Giorno dell'Assemblea
All'avviso di convocazione deve essere allegato l'ordine del giorno dell'assemblea, recante gli argomenti che verranno trattati. In tal modo il singolo condominio può sapere in anticipo quali saranno i temi in discussione.
L'ordine del giorno ha lo scopo d'informare sull'oggetto della futura discussione: grazie ad esso ogni condomino è messo nella condizione di decidere consapevolmente se partecipare o meno all'assemblea e, in caso positivo, di prepararsi adeguatamente sul relativo oggetto.
Tuttavia, perché ciò sia vero sino in fondo è necessario che l'assemblea, in caso di assenza anche di un solo condomino, non deliberi su materie diverse da quelle preannunciate (altrimenti la relativa delibera sarebbe difatti nulla, Cass. 30.04.1957 n.1446); diverso discorso vale invece per l'assemblea totalitaria dove invece, essendo presenti tutti i condomini, e con il consenso di tutti, è possibile l'allargamento della discussione a temi ulteriori.

La Regolarità della Convocazione
E' il primo controllo da esperire da parte di chi presiede all'assemblea.
Infatti, l'assemblea:
- non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini;
- è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio ed i 2/3 dei partecipanti al condominio;
- delibera validamente:
* in prima convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
* in seconda convocazione (da tenersi in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro dieci giorni da essa), con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'intero edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio.
Costituiscono delibere particolari:
- decisioni riguardanti oggetti di una certa importanza (nomina e revoca dell'amministratore, azioni giudiziarie attive o passive in materie per le quali l'amministratore sia privo di poteri, ricostruzioni dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità) per la cui validità l'art.1136 c.c. esige sempre, anche in seconda convocazione, la maggioranza consistente in un numero di voti che rappresenti la metà più uno degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
- deliberazioni relativo ad innovazioni dirette al migliore godimento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni (art.1120 c.c.) è sempre necessario un numero di voti che rappresenti al maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell'edificio.

Impugnazione di Delibera dell'Assemblea
Si tenga presente che:
- la domanda d'impugnazione è proposta dal condominio dissenziente (oppure assente) mediante ricorso all'autorità giudiziaria (Giudice di Pace, Pretore, Tribunale, a seconda delle materie oggetto della delibera impugnata);
- la domanda va presentata entro 30 giorni dalla deliberazione per i presenti oppure dalla comunicazione per gli assenti, a pena di decadenza. Ciò non vale peraltro per i casi di nullità della delibera, ossia per i casi di grave illegittimità della stessa (ad esempio, quando non sono state fatte tutte le convocazioni e quando la delibera incide sulla proprietà esclusiva del condomino);
- il ricorso non sospende di per sé l'efficacia della delibera, essendo necessaria apposita decisione del giudice;
- infine, la domanda va proposta di regola nei confronti del solo amministratore, avendo egli la rappresentanza processuale dell'intero condominio (art.1131 c.c.).