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PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO: UN CONTRATTO ASSOLUTAMENTE SCONVENIENTE

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PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO: UN CONTRATTO ASSOLUTAMENTE SCONVENIENTE

Messaggio  Avv. Cristina Zorzi il Mer Apr 06, 2011 8:26 am

Alcune agenzie cercano di impegnare l'acquirente attraverso la firma di una sorta di atto unilaterale di obbligo. Questa prassi comporta dei rischi e pertanto consiglio di NON FIRMARE QUESTI CONTRATTI.
Conviene far presente all'agente immobiliare di essere disposti a firmare subito il contratto preliminare di compravendita. In questo modo si abbreviano i tempi e si limita la concorrenza di altri acquirenti. La proposta unilaterale di acquisto, oltre ad impegnare l'acquirente che la sottoscrive, gli impedisce di continuare la ricerca di un altro bene immobile e soprattutto permette al venditore di verificare, per tutta la sua durata, l'esistenza di proposte migliori. Pertanto si consiglia di firmare solamente contratti preliminari d'acquisto, dopo aver consultato il proprio consulente di fiducia .
È indiscutibile che la “proposta irrevocabile di acquisto” firmata “per accettazione” dal venditore determini il sorgere di precisi vincoli contrattuali che servono solo a questo ultimo e all'agenzia "per imbrigliare" l'aspirante, ed ingenuo, acquirente.
Le “proposte di acquisto” sono infatti monche di una serie di pattuizioni fondamentali che, se discusse in sede successiva all'accettazione (preliminare), potrebbero facilmente generare liti. Unica parte avvantaggiata è il venditore che beneficierebbe di una piccola asta al rialzo ed il mediatore che in forza di una proposta accettata acquisisce la "prova" di aver promosso l’affare e pertanto maturato il diritto alla provvigione.
Per evitare che il potenziale acquirente si trovi vincolato anzitempo, crediamo essenziale che i suoi obblighi contrattuali si debbano consolidare solo dopo aver visionato con un esperto di fiducia sia la casa, sia tutta la documentazione ad essa riferibile e solo dopo,se propio desiderato, fare redigere dall'esperto la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” indicando chiaramente TUTTE (e non alcune) le condizioni per le quali si è disposti ad obbligarsi unilateralmente prima dell'accettazione, e bilateralmente dopo.
Il lettore consideri che il più delle volte le “proposta di acquisto” vengono fatte passare, in modo fraudolento, come semplici “prenotazioni” o per "bloccare l’affare": NULLA DI PIU' FALSO visto che la proprietà è libera di accettare o respingere la proposta piu’ bassa, confermando “per accettazione” quella più alta e ALTRETTANDO FALSA in quanto la proposta accettata vincola le parti e non è più rivedibile se non con reciproco consenso.
Ribadisco: i formulari di comune uso di “proposta irrevocabile di acquisto” sono terreno di cultura di liti anche a causa della povertà dei contenuti che lasciano spazio a liti future fra le parti.
Secondo lo stesso Consiglio Notarile del Distretto di Venezia:
"Alle volte viene utilizzata una tecnica diversa, che però è pericolosa: si fa sottoscrivere al compratore una promessa irrevocabile di acquisto - della quale egli non può pentirsi prima del termine fissato - e al venditore un atto di accettazione, impegnandosi poi entrambi a trovarsi avanti al notaio per la vendita.- - In realtà quei due documenti, per il codice civile, costituiscono già una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali, vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita."
Per le ragioni di cui sopra il mio consiglio è:
-eseguire preventive ed approfondite verifiche e poi andare direttamente al preliminare;
- se proprio l’utente vuole aderire alle possibili pressioni dell’agente, almeno opti (con l'aiuto di questo studio) per una chiara e completa formulazione della “proposta irrevocabile di acquisto”. Ciò lo porrà in condizione di contrattare alla pari.
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Avv. Cristina Zorzi
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