NULLITA' DI ATTI PER MANCATA TRASCRIZIONE DELL'ACCETTAZIONE DI EREDITA': IL RISCHIO DIVENTA FINALMENTE CERTEZZA

A seguito dell’ennesimo caso di mancata trascrizione dell’accettazione tacita di eredità da parte di alcuni colleghi di altro distretto, nonché all’entrata in vigore dal 1 luglio 2010 delle nuove disposizioni notarili in tema di situazione ipotecaria e catastale degli immobili oggetto di atti notarili che prevedono in tal proposito niente popò di meno che la nullità dell’atto stipulato in caso di loro inosservanza, mi trovo costretta a ritornare sull’argomento con l’augurio che l’ennesima goccia scavi la roccia (anche se so già che il prossimo anno dovrò tornarci.)

Riporto qui di seguito le disposizioni del Consiglio Nazionale del Notariato in merito all’obbligo di trascrizione delle accettazioni tacite di eredità.

Consiglio Nazionale
Regola n. 8
La trascrizione dell'accettazione tacita dell’eredità e la trascrizione degli acquisti mortis causa in genere
1. Il Notaio richiesto di stipulare un atto, avente per oggetto immobili di provenienza successoria, che comporti accettazione tacita di eredità, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 476 c.c, (qualora non trovasi già trascritta una precedente accettazione espressa o tacita) è tenuto anche a curare la trascrizione dell'intervenuta accettazione di eredità in ottemperanza al disposto dell’art. 2648 c.c.; sull’originale dell’atto stipulato il Notaio avrà cura di annotare gli estremi della trascrizione dell’accettazione tacita. Il Notaio può omettere la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
qualora consti la espressa dispensa delle parti; in presenza di detta dispensa, la circostanza che nei passaggi “pregressi” vi siano “acquisti mortis causa” non trascritti, e che tale difetto è inoltre conosciuto dalle parti (ed in particolare dalla parte cessionaria), dovrà risultare dall’atto e dalla nota di trascrizione del medesimo (mediante menzione nel quadro “D”).
2. Il Notaio richiesto di pubblicare testamenti olografi o pubblici, deve informare il richiedente che gli istituiti eredi in detti testamenti per perfezionare il loro acquisto a causa di morte devono accettare l’eredità e che a tal fine è opportuno procedere alla accettazione espressa dell'eredità, se del caso beneficiata, anche per assicurare la continuità delle trascrizioni.
Nel caso di testamenti contenenti legati immobiliari, il Notaio che ha proceduto alla loro pubblicazione è tenuto a curar-ne la trascrizione, ai sensi dell'art. 2648 c.c.
Tuttavia il Notaio deve essere messo nelle condizioni di procedere ad una corretta compilazione della nota di trascrizione; pertanto nel caso di pubblicazione di un testamento contenente legati o con contestuale dichiarazione di accettazione di eredità, qualora gli immobili non siano identificati nel testamento con gli estremi catastali, questi ultimi saranno indi-viduati in atto o nella nota di trascrizione su indicazione delle parti.
Qualora, invece, per mancata indicazione delle parti circa gli estremi catastali, il Notaio non sia messo nelle condizioni di chiedere la trascrizione dell’acquisto a causa di morte, dovrà far risultare tale circostanza dal verbale di pubblicazione del testamento.
3. Qualora il Notaio sia chiamato a stipulare un atto avente per oggetto immobili non di diretta provenienza successoria ma per i quali nel ventennio sia intervenuto un precedente acquisto a causa di morte non trascritto, egli dovrà informare le parti circa le conseguenze derivanti dalla mancanza della continuità delle trascrizioni, e circa l'opportunità di procedere alle trascrizioni mancanti. Dovrà quindi curare queste ultime dopo aver chiarito alle parti i relativi costi; se le parti non intendono far procedere all’espletamento delle formalità mancanti (ad esempio per non sopportarne i costi), la cir-costanza che nei passaggi “pregressi” vi siano “acquisti mortis causa” non trascritti, e che tale difetto sia inoltre conosciuto dalle parti, dovrà risultare dall’atto.
4. Il Notaio, considerato che fintantochè il chiamato all'eredità o il legatario non proceda alla trascrizione dell'acquisto mortis causa, le successive trascrizioni o iscrizioni a suo carico non producono alcun effetto, giusta quanto disposto dall'art. 2650 c.c., dovrà consigliare il beneficiario a procedere alla trascrizione dell'acquisto mortis causa senza ritardo (ad esempio contestualmente alla pubblicazione del testamento come previsto al punto 2) .
5. Gli obblighi di cui ai precedenti punti 1) e 3) trovano applicazione anche nel caso in cui il Notaio sia richiesto di autenticare una scrittura privata sia che sia stata predisposta dallo stesso Notaio, sia che sia stata predisposta dalle parti o da terzi di loro fiducia.
6. Qualora il notaio sia chiamato a procedere alla pubblicazione di testamenti olografi o alla pubblicazione di testamenti pubblici e nelle disposizioni testamentarie siano ricompresi beni immobili insistenti nei territori in cui vige il sistema del Libro Fondiario dovrà informare le parti della necessità, ai fini dei successivi atti dispositivi sui beni stessi, di munirsi del certificato di eredità e/o di legato ai sensi degli artt.13 e segg. del RD 28 marzo 1929 n.499.
7. Qualora il notaio sia chiamato a procedere alle pratiche di successione nel cui asse ereditario siano ricompresi beni immobili insistenti nei territori in cui vige il sistema del Libro Fondiario dovrà procedere altresì, salvo che ne sia dispensato, alla intavolazione dei diritti trasferiti jure ereditatis agli eredi, svolgendo ogni attività necessaria per ottenere il certificato di eredità e/o di legato ai sensi degli artt.13 e segg. del RD 28 marzo 1929 n.499 e per intavolare, ottenuto il certificato, il diritto agli eredi e/o legatari.
8. Qualora il notaio riceva atti di trasferimento di diritti immobiliari di beni insistenti nei territori in cui vige il sistema del Libro Fondiario e tali diritti risultino ancora a nome del defunto dante causa dell’attuale disponente, egli dovrà ottenere il certificato di eredità e/o di legato ai sensi degli artt.13 e segg. del RD 28 marzo 1929 n.499 rappresentante il titolo idoneo a consentire l’intavolazione degli atti di disposizione che è chiamato a stipulare.

Ma ora, cosa succede se il notaio (la “n” minuscola è ben voluta, stante la circostanza con la quale un professionista non assolve al suo obbligo di legge di tutelare i cittadini) a cui ci siamo rivolti non ha adempiuto agli obblighi previsti dalla legge e dalla summenzionata regola?

Al successivo atto (compravendita, mutuo, surroga etc.) qualora ci si rivolgesse ad un Notaio (e qui invece la “N” è assolutamente adatta) che constatasse la mancanza della continuità delle trascrizioni nel ventennio (il caso per l’appunto della mancata trascrizione dell’accettazione di eredità) e lo segnalasse al nuovo acquirente o alla banca mutuante, questi avrebbero tutti i diritti a richiedere la regolarizzazione delle condizione ipotecaria dell’immobile o a ritirarsi dall’impegno assunto nei confronti del proprietario dell’immobile in quanto l’immobile ha un “pregiudizio”.

Al proprietario dell’immobile quali alternative rimangono?
1) provvedere alla regolarizzazione delle trascrizioni mancanti con spese a suo carico (spese che sarebbero dovute competere a coloro che gli hanno venduto l’immobile in sede di stipula dell’atto di compravendita stipulato dal “notaio”);
2) convincere l’acquirente ad acquistare l’immobile a suo rischio e pericolo (impossibile invece convincere le banche… e speriamo bene che la cosa vi dia da pensare);
3) rinunciare a portare a termine l’operazione, pagando gli oneri notarili delle ispezioni e magari restituendo pure il doppio della caparra nel caso di preliminare di compravendita, in quanto parte inadempiente, ed attendere che tra-scorrano vent’anni dall’apertura della successione per la quale non è stata trascritta l’accettazione di eredità.

Infine, per quanti intendano far valere le proprie ragioni nei confronti di notai (e ritorniamo alla “n” volutamente minuscola) che non li hanno tutelati in sede d’acquisto dell’immobile chiedendo loro spiegazioni in merito alla mancata trascrizione dell’accettazione tacita di eredità dovuta dalla parte venditrice rimandiamo al punto 1 della regola summenzionata:

“Il Notaio richiesto di stipulare un atto, avente per oggetto immobili di provenienza successoria, che comporti accettazione tacita di eredità, ai sensi e per gli effetti di cui all'art.476 c.c., (qualora non trovasi già trascritta una precedente accettazione espressa o tacita) è tenuto anche a curare la trascrizione dell'intervenuta accettazione di eredità in ottemperanza al disposto dell’art.2648 c.c.”

Quella che io amo definire “la fiaba” che ti propinano nel giustificarsi con affermazioni del tipo “non è obbligatoria”, “è facoltativa” o peggio ancora “gliela possiamo fare ma deve versarci le imposte” è una “fiaba” e nulla più che con la legge non ha nulla a che vedere!
Le spese dell’accettazione tacita di eredità sono a carico dell’erede.