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ANNUNCI IMMOBILIARI: DAL 1 GENNAIO 2012 OBBLIGO DI SPECIFICARE LA CLASSE ENERGETICA

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ANNUNCI IMMOBILIARI: DAL 1 GENNAIO 2012 OBBLIGO DI SPECIFICARE LA CLASSE ENERGETICA

Messaggio  Avv. Cristina Zorzi il Gio Dic 29, 2011 1:27 pm

Dal 1 gennaio 2012 diventa obbligatorio riportare l'indice di prestazione energetica nelle "offerte di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari". In pratica, chi vuol vendere una casa o un qualsiasi altro fabbricato dovrà prima farsi fare la certificazione energetica da un tecnico abilitato, così da poter inserire il risultato negli annunci di vendita (affissi all'edificio o pubblicati su siti internet, riviste, giornali e altri mezzi di comunicazione).

L'obbligo è stato dettato dal decreto rinnovabili (D.Lgs.n.28/2011), che ha aggiunto il comma 2-quater nell'art.6 del D.Lgs.n.192/2005, e alcuni annunci cominciano già a riportare i dati sulle prestazioni energetiche. Il grosso, però, pare ancora sprovvisto di indicazioni.

La norma nazionale non prevede sanzioni, anche se alcune riviste specializzate e siti internet hanno iniziato ad avvisare gli inserzionisti dei nuovi obblighi, rifiutando in qualche caso le offerte senza certificazione energetica. Il tutto a meno che qualcuno non decida di richiamare in gioco due vecchi articoli della L.n.10/1991: cosa che, però, al momento, pare improbabile.

Secondo la norma nazionale, deve essere indicato nell'annuncio l'indice di prestazione energetica. È il valore che misura il consumo di energia primaria all'anno per mantenere 20 gradi di temperatura negli ambienti,
riferito per le abitazioni ad ogni metro quadrato ed espresso in chilowattora (kWh/m2). Più basso il valore, più alta l'efficienza energetica. La legge, quindi, sorprendentemente, non richiede la classe energetica (quella che va da A+ a G, per intenderci), che era un modo sintetico ed efficace per far capire a tutti le qualità dell'appartamento.
L'obbligo di inserire, l'indice di prestazione, invece della classe, pur essendo molto meno comprensibile ai non addetti ai lavori, dà un'indicazione più diretta dei consumi reali, e dovrebbe rendere impossibile l'autocertificazione in classe G. Non solo: fa giustizia di certe differenze nella classificazione energetica esistenti tra quella vigente in certe regioni (Emilia Romagna, Liguria e Piemonte) e il resto dell'Italia: il calcolo dell'indice di prestazione energetica è comunque fatto allo stesso modo. Non è così solo per la Lombardia, che usa un metodo un po' differente.

La legge nazionale parla di "annunci di vendita", ma anche di "trasferimento a titolo oneroso". Nessun dubbio, quindi, sul fatto che eventuali proposte di permuta debbano comunque riportare la pagella energetica, perché sono pur sempre trasferimenti a titolo oneroso. Anche le compravendite di quote in multiproprietà dovrebbero essere coinvolte (ma forse restano escluse quelle fatte con il sistema del "trust", che prevede la compravendita di quote societarie, non di immobili).
Infine non dovrebbe contare – ma servirà una conferma ufficiale – il fatto che l'immobile non abbia impianti di riscaldamento, come può accadere al Sud, particolarmente per le case di vacanza: in questi casi, la certificazione energetica resta tecnicamente possibile.

Chi un po' se ne intende, sa che esiste un'alternativa per evitare di fare la certificazione energetica in quasi tutta Italia (escluse solo Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Liguria e provincia autonoma di Trento): dichiarare che l'immobile – se sotto i mille metri quadrati di superficie - ha costi della gestione energetica molto alti e che andrebbe classificato perciò in classe G, quella con le prestazioni energetiche meno efficienti (a patto, ovviamente, che l'immobile abbia realmente prestazioni così inefficienti, altrimenti si dichiara il falso, ma per molti vecchi edifici la classe è effettivamente la G). Questa autocertificazione può essere contenuta nel rogito o anche in una dichiarazione allegata a parte e va trasmessa dal proprietario entro 15 giorni alla Regione.
Ora però che l'art.6 c.2-quater del D.Lgs 192/2005 impone negli annunci l'indice di prestazione energetica, derivante dall'attestato, di fatto la certificazione diviene obbligatoria per tutti o quasi, o almeno per chi fa pubblicità in qualche modo alla vendita di un immobile. Come si può, infatti, autocertificare e nel contempo indicare l'indice di prestazione in chilowattora al metro quadrato. A stretto rigore l'autocertificazione in classe G sopravvive solo in casi particolarissimi, quando non si fa alcun annuncio di vendita, perché, per esempio, l'immobile è alienato a un vicino o a un figlio. Del resto l'autocertificazione non è ammessa dalle direttive europee recepite.

Una norma senza sanzioni è un'arma spuntata e gli italiani, quando se ne accorgeranno, potranno farsene un baffo. Forse qualcuno potrebbe tirare fuori gli artt.32 e 34 di una vecchia legge (L.n.10/1991), ancora vigenti anche se inapplicati. L'art.32, titolato "Certificazioni e informazioni ai consumatori" afferma nel comma 1: "Ai fini della commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche dei componenti degli edifici e degli impianti devono essere certificate secondo le modalità stabilite con proprio decreto dal ministro dell'Industria, del commercio e dell'artigianato, di concerto con il ministro dei Lavori pubblici, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge". È vero: quel decreto non è mai stato scritto, ma non c'è dubbio che il termine di 120 giorni non è vincolante e un decreto diverso, ma con finalità analoghe, è stato effettivamente scritto (il Dlgs 192/2005). Il comma 6 dell'art.34 recita: "L'inosservanza delle prescrizioni di cui all'art.32 é punita con la sanzione amministrativa non inferiore ad Euro 2.582,28 e non superiore ad Euro 25.822,54, fatti salvi i casi di responsabilità penale".
C'è il rischio di vedersi applicate queste sanzioni? Probabilmente no, a meno che qualche Comune decida di seguire una via estremamente letterale.
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Avv. Cristina Zorzi
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